التسليم وفحص العيوب في دبي

إتمام البناء وشهادة الملكية

يكتمل المبنى عندما تصدر سلطة التخطيط المختصة شهادة إتمام البناء: سلطة دبي للتطوير، أو مؤسسة "تراخيص"، أو بلدية دبي، حسب المنطقة. وبموجب المادة (8) من قانون رقم (13) لسنة 2008، يلتزم المطوّر بعد ذلك بإدراج المشروع في السجل العقاري، بما يشمل تسجيل الوحدات المبيعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم. وعند ذلك يُفسح التسجيل في نظام "عقود" المجال لشهادة الملكية؛ ورسم إصدار شهادة الملكية في الدائرة 250 درهماً.

فحص العيوب قبل القبول

فحص العيوب ممارسة مهنية لا إجراء قانوني، لذا يُرتَّب قبل التوقيع على مستندات التسليم. ويُعاين العقار وفق قائمة تحقق، أو بمعاينة فاحص مهني، وتُسلَّم إلى المطوّر قائمة مكتوبة.

1. التشطيبات.الجدران والأرضيات والبلاط والنجارة والأبواب والنوافذ: الشقوق والكسور والفراغات والأعمال غير المستوية.
2. التجهيزات.التكييف والكهرباء والمقابس وضغط المياه والماء الساخن والصرف، ويُختبر كل منها أثناء التشغيل.
3. المطبخ ودورات المياه.الأجهزة والإحكام والحنفيات والعزل المائي.
4. المطابقة مع الاتفاقية.المخطط الداخلي والمساحة والمواصفات، مقارنةً باتفاقية البيع والشراء.

ما يلتزم المطوّر بإصلاحه، وإلى متى

وكلتا المدتين مصدرهما المادة (40) من قانون دبي رقم (6) لسنة 2019، التي تُبطل كل اتفاق على خلاف ذلك. وبصورة منفصلة، يُحمّل قانون المعاملات المدنية الاتحادي الجديد، مرسوم بقانون اتحادي رقم (25) لسنة 2025، المقاولين والمهندسين مسؤولية مشتركة لمدة عشر سنوات عن التهدّم أو العيوب التي تهدد متانة المبنى أو سلامته (المواد 821 إلى 824، النافذة من 1 يونيو 2026).

التأخير والإخلال والإلغاء

يبيّن قانون رقم (13) لسنة 2008، المعدّل بقانون رقم (19) لسنة 2020، ما يحدث إذا توقف المشتري عن السداد: بعد إنذار مدته 30 يوماً يُبلَّغ عن طريق دائرة الأراضي والأملاك في دبي، يجوز للمطوّر فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة الوحدة في مشروع أُنجز أكثر من 60% منه، أو بما يصل إلى 25% فيما دون ذلك، على أن يرد الباقي خلال سنة أو خلال 60 يوماً من إعادة بيع الوحدة، أيهما أقرب. وإذا لم يبدأ المشروع لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر، أو ألغته مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وجب على المطوّر رد دفعات المشترين بموجب قانون حسابات الضمان.

أما التأخير من جانب المطوّر، فتحدد اتفاقية البيع والشراء ما يُستحق بسببه، لذا يجب قراءة ذلك البند قبل التوقيع.

البيع قبل التسليم

يمكن إعادة بيع العقار على المخطط قبل إنجازه، لكن بموجب المادة (3) من قانون رقم (13) لسنة 2008 يجب تسجيل كل بيع من هذا النوع في السجل العقاري المبدئي وإلا كان باطلاً. ويحدد المطوّرون شروطهم الخاصة لإصدار شهادة عدم الممانعة لإعادة البيع، وتُدرج في اتفاقية البيع والشراء.

أسئلة يطرحها المشترون

المصادر

• بوابة تشريعات دبي: قانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة
• بوابة تشريعات دبي: قانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي
• بوابة تشريعات دبي: قانون رقم (19) لسنة 2020 المعدِّل لقانون رقم (13) لسنة 2008
• بوابة تشريعات دبي: قانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان
• تشارلز راسل سبيتشليز: المسؤولية العشرية بموجب قانون المعاملات المدنية الإماراتي الجديد (مايو 2026)
• سلطة دبي للتطوير: شهادة إتمام البناء
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: تسجيل بيع العقار