المفضّلة
Englishتحدّث إلى مستشار
قهوة الصباح على شرفة عالية تطل على المرسى

شراء عقار مؤجَّر في دبي

ما يحدث لعقد الإيجار حين تشتري منزلاً يسكنه مستأجر، ومتى يمكنك استرداده، وما تتفق عليه مع البائع قبل توقيع النموذج «F».

آخر تحديث 26 أكتوبر 2026

عقد الإيجار ينتقل إليك

تنص المادة (28) من قانون رقم (26) لسنة 2007 على أن انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر في الاستمرار في إشغاله وفقاً لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، شريطة أن يكون العقد ثابت التاريخ، أي أن يكون تاريخه قابلاً للإثبات، والنص العربي هو المعتمد. وعقد الإيجار المسجّل في «إيجاري» يكون تاريخه مقيّداً في سجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

ويشمل تعريف المؤجِّر في المادة (2)، وفق تعديلها بقانون رقم (33) لسنة 2008، من تنتقل إليه ملكية العقار أثناء مدة الإيجار. فمنذ نقل الملكية تصبح أنت المؤجِّر، بالشروط التي اتفق عليها البائع: يبقى الإيجار وجدول السداد وتاريخ الانتهاء كما هي. وبموجب المادة (7) لا يجوز لأي من الطرفين إنهاء عقد إيجار صحيح بإرادته المنفردة قبل انتهاء مدته؛ فلا ينتهي مبكراً إلا بالتراضي أو لسبب يجيزه القانون.

وإذا انتهت مدة العقد وبقي المستأجر شاغلاً للعقار دون اعتراض من المؤجِّر، تجدده المادة (6) بالشروط نفسها، للمدة نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقل.

متى يمكنك استرداد العقار

خلال مدة الإيجار لا يجوز للمالك طلب الإخلاء إلا لإخلال المستأجر، كعدم سداد الإيجار خلال 30 يوماً من إخطاره بالسداد، أو التأجير من الباطن دون موافقة خطية (المادة (25/1)). وشراء العقار ليس سبباً للإخلاء. وعند انتهاء العقد، تجيز المادة (25/2)، وفق تعديلها بقانون رقم (33) لسنة 2008، أربعة أسباب:

السببما يشترطه القانون
لسكنك الشخصي أو لسكن أحد أقاربك من الدرجة الأولىإثبات أنك لا تملك عقاراً آخر مناسباً
لبيع العقارلا شرط إضافياً
للهدم وإعادة البناء، أو لإضافة إنشاءات تمنع المستأجر من الانتفاع بالعقارالتصاريح اللازمة للأعمال
للترميم أو الصيانة الشاملة التي لا يمكن تنفيذها مع وجود المستأجرتقرير فني من بلدية دبي

وفي كل هذه الحالات يجب على المؤجِّر إخطار المستأجر بالسبب قبل تاريخ الإخلاء بـ12 شهراً على الأقل، عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل. وتُحتسب الأشهر الـ12 من تاريخ الإخطار لا من تاريخ الشراء: فإن بقي على العقد أربعة أشهر عند شرائك، يظل للمستأجر 12 شهراً على الأقل من يوم تبليغه إخطارك.

وإذا استرددت العقار لتسكنه، تمنعك المادة (26) من تأجيره للغير مدة سنتين على الأقل من تاريخ استرداده، أو ثلاث سنوات للعقار غير السكني. فإن فعلت، جاز للمستأجر أن يطلب من مركز فض المنازعات الإيجارية تعويضاً.

أما إمكان الاستناد إلى إخطار الـ12 شهراً الذي سبق أن وجّهه البائع فمسألة غير محسومة. فقد نقل محامون قرارات لمركز فض المنازعات الإيجارية منذ 2023 سمحت للمالك الجديد بالاستناد إلى إخطار البائع، لكنها ليست سوابق ملزمة، وفي قضية نُشرت في نوفمبر 2023 رُفض الطلب لأن المشتري أراد العقار لسبب يختلف عن سبب البائع.

إن كنت تحتاج إلى العقار لنفسك، فاطلب نسخة من أي إخطار سبق توجيهه، واستشر محامياً بشأن توجيه إخطارك الخاص بعد أن تصبح المالك المسجّل.

مبلغ التأمين والإيجار و«إيجاري» عند نقل الملكية

حصّل البائع مبلغ التأمين والإيجار؛ ومنذ نقل الملكية تصبح أنت الملتزم برد التأمين وصاحب الحق في الإيجار. ولا يحدد القانون طريقة تسليم ذلك، فدوّنها في النموذج «F».

  1. مبلغ التأمين.بموجب المادة (20) يرد المؤجِّر مبلغ التأمين، أو ما تبقى منه، عند انتهاء العقد. وينتقل هذا الالتزام إليك، لذا ينبغي أن يسلّمك البائع مبلغ التأمين عند نقل الملكية أو أن يخصمه من السعر.
  2. الإيجار المدفوع مقدماً.إن كان المستأجر قد دفع مقدماً، يحوّل إليك البائع إيجار الأيام التالية لنقل الملكية، محسوباً بالتناسب من تاريخ النقل.
  3. الشيكات المتبقية.شيكات الإيجار المؤجلة محرّرة باسم البائع. فاتفقا على أن يستبدلها المستأجر بشيكات باسمك وتُعاد إليه الشيكات القديمة، أو أن يحوّل إليك البائع ما يُدفع. واحصل على موافقة المستأجر كتابةً.
  4. «إيجاري».يُلغى تسجيل «إيجاري» باسم البائع ويُسجَّل عقد الإيجار من جديد باسمك مؤجِّراً، بشهادة الملكية الجديدة. ويكلّف التسجيل إلكترونياً عبر تطبيق «دبي ريست» أو موقع الدائرة 177.75 درهم.
  5. رسالة إلى المستأجر.عرّف بنفسك مرفقاً نسخة من شهادة ملكيتك، وبيّن أين يُدفع الإيجار من الآن فصاعداً.

ما يمكنك فعله بشأن الإيجار

لا يتغير شيء خلال مدة العقد. ولتعديل الإيجار أو أي شرط آخر عند التجديد، يجب على المؤجِّر إخطار المستأجر قبل انتهاء العقد بـ90 يوماً على الأقل، ما لم ينص العقد على غير ذلك (المادة (14)). ويجب أن تتوافق أي زيادة أيضاً مع مرسوم رقم (43) لسنة 2013، قياساً على متوسط إيجار العقارات المماثلة في مؤشر الإيجارات الذكي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المعمول به منذ يناير 2025.

وبموجب المرسوم، لا يجوز رفع الإيجار إطلاقاً إذا كان أدنى من ذلك المتوسط بنسبة تصل إلى 10%، وأقصى زيادة ممكنة 5% أو 10% أو 15% أو 20% بحسب مقدار انخفاضه عن المتوسط. فالعقد الذي يقل عن المتوسط بنسبة 25% لا يرتفع بأكثر من 10% عند التجديد التالي، ولذلك لا يلحق الإيجار الأدنى من السوق بمستواه إلا ببطء. ويتضمن دليل تأجير العقار في دبي الجدول الكامل وسائر قواعد المؤجِّر.

راجع عقد الإيجار قبل توقيع النموذج «F»

  1. عقد الإيجار وشهادة «إيجاري».نسخ من كليهما، مع تطابق الوحدة والأطراف والتواريخ فيما بينها ومع شهادة الملكية.
  2. الإيجار وجدول السداد.الإيجار السنوي وعدد الشيكات وتواريخ ما تبقى منها.
  3. تاريخ الانتهاء وسجل التجديد.متى ينتهي العقد، ومنذ متى يسكن المستأجر العقار، وكيف تغيّر الإيجار عند كل تجديد.
  4. مبلغ التأمين.المبلغ الذي دفعه المستأجر كما يثبته العقد.
  5. الإخطارات والمنازعات.أي إخطار وجّهه أحد الطرفين، بتاريخه وطريقة تبليغه وسببه، وأي قضية لدى مركز فض المنازعات الإيجارية.
  6. سجل السداد.هل يسدّد المستأجر في موعده؛ واطلب من البائع تأكيد ذلك كتابةً.
  7. النموذج «F».دوّن فيه أن العقار مؤجَّر، وكيف ينتقل إليك مبلغ التأمين والإيجار والشيكات.

قارن الإيجار بمتوسط مؤشر الإيجارات الذكي للمبنى. فالفارق يبيّن لك إلى أي حد يمكن أن يرتفع الإيجار عند التجديد، وبأي بطء.

ما له وما عليه

ما له:

  • الإيجار لك من تاريخ نقل الملكية، بلا أشهر شاغرة ولا بحث عن مستأجر
  • يبيّن عقد الإيجار المسجّل ما يدرّه العقار فعلاً، فتعرف العائد قبل الشراء
  • المستأجر ذو سجل السداد الجيد يقلل خطر انقطاع الدخل

ما عليه:

  • لا يمكنك السكن فيه حتى ينتهي العقد وتنقضي مدة إخطار صحيح مدته 12 شهراً
  • قد يكون الإيجار أدنى من السوق، ولا يتيح مرسوم رقم (43) لسنة 2013 رفعه إلا على مراحل عند التجديد
  • ترث مستأجراً لم تختره، بعاداته في السداد وأي نزاع معه
  • المعاينة تتوقف على المستأجر، فقد ترى من العقار أقل قبل الشراء

هل تموّل الشراء؟ أبلغ البنك أن العقار مؤجَّر، واسأله كيف يحتسب الإيجار عند تقدير المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

التسليم شاغراً بدلاً من ذلك

إن أردت السكن في العقار، فاشترِه شاغراً: يسلّمك البائع إياه خالياً عند نقل الملكية. ويتطلب ذلك أن ينتهي الإيجار أولاً، إما باتفاق مع المستأجر، إذ تجيز المادة (7) إنهاء العقد بالتراضي، وإما بإخطار مدته 12 شهراً وجّهه البائع قبل وقت كافٍ.

واجعل التسليم شاغراً شرطاً في النموذج «F»، بتاريخ محدد، وبيّن ما يحدث إن لم يغادر المستأجر بحلوله، كأن يحق لك الانسحاب واسترداد عربونك دون غرامة. وقبل التوقيع، اطّلع على موافقة المستأجر الموقّعة على المغادرة أو على الإخطار نفسه.

وتعرض صفحة العقارات الجاهزة وإعادة البيع منازل للبيع، ويغطي دليل الفحوص قبل شراء عقار جاهز بقية ما يجب التحقق منه.

أسئلة يطرحها المشترون

هل يمكنني إخلاء المستأجر بعد شراء عقار في دبي؟

ليس خلال مدة الإيجار. وعند انتهائها يمكنك استرداد العقار لتسكنه أو ليسكنه أحد أقاربك من الدرجة الأولى، أو لبيعه، أو لإعادة بنائه أو لصيانة كبرى، بإخطار قبل 12 شهراً على الأقل يُبلَّغ عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل (المادة (25/2)، وفق تعديلها بقانون رقم (33) لسنة 2008).

هل ينتهي عقد الإيجار عند بيع العقار في دبي؟

لا. بموجب المادة (28) من قانون رقم (26) لسنة 2007 يبقى المستأجر وفق العقد المبرم مع المالك السابق، شريطة أن يكون العقد ثابت التاريخ، ويصبح المشتري هو المؤجِّر بالشروط نفسها.

لمن يذهب مبلغ التأمين عند بيع عقار مؤجَّر؟

ينبغي أن يذهب إلى المشتري، لأن المالك الجديد هو من يرده عند انتهاء العقد (المادة (20) من قانون رقم (26) لسنة 2007). فاتفق في النموذج «F» على أن يسلّمه البائع عند نقل الملكية أو أن يخصمه من السعر.

هل يمكن للمالك الجديد زيادة الإيجار في دبي؟

ليس خلال مدة العقد. بل عند التجديد، بإخطار قبل 90 يوماً على الأقل، وفقط إذا كان الإيجار أدنى من متوسط مؤشر الإيجارات الذكي للعقارات المماثلة بأكثر من 10%، في حدود النسب الواردة في مرسوم رقم (43) لسنة 2013.

هل ينتقل إخطار الإخلاء الذي وجّهه البائع إلى المشتري؟

المسألة غير محسومة. فقد سمحت بعض قرارات مركز فض المنازعات الإيجارية منذ 2023 للمالك الجديد بالاستناد إلى إخطار البائع، لكنها ليست سوابق ملزمة، ورُفض طلب في قضية اختلف فيها سبب المشتري عن سبب البائع. استشر محامياً إن كنت تحتاج إلى العقار.

هل أحتاج إلى تسجيل «إيجاري» جديد بعد شراء عقار مؤجَّر؟

نعم. يُلغى تسجيل «إيجاري» باسم البائع ويُسجَّل عقد الإيجار من جديد باسمك مؤجِّراً، بشهادة الملكية الجديدة. ويكلّف التسجيل إلكترونياً 177.75 درهم.

ما الذي يجب التحقق منه عند شراء شقة مؤجَّرة في دبي؟

عقد الإيجار وشهادة «إيجاري»، والإيجار والشيكات المتبقية، وتاريخ الانتهاء وسجل التجديد، ومبلغ التأمين، وأي إخطار سبق توجيهه وأي نزاع إيجاري. ثم دوّن في النموذج «F» كيف ينتقل إليك مبلغ التأمين والإيجار والشيكات.

المصادر

رسوم الخدمات في دبي

ما يسدده المُلّاك كل سنة عن المبنى أو المجتمع، ومن يعتمد المبلغ، وكيف يُراجع قبل الشراء، وما يحدث إذا لم يُسدَّد.

قراءة الدليل

تأجير العقار في دبي

تسجيل عقد الإيجار، وإلى أي حد يمكن أن يرتفع الإيجار، والإشعار الواجب على كل طرف، وتصاريح منازل العطلات والضريبة، من واقع القوانين السارية.

قراءة الدليل