المفضّلة
Englishتحدّث إلى مستشار
مستشارة تعرض على زوجين الإطلالة من شقة جديدة

الفحوص قبل شراء عقار جاهز في دبي

قائمة تحقق لشراء شقة أو فيلا من السوق الثانوية: ما الذي تتحقق منه، وأين تتحقق منه، والعلامات التحذيرية التي يجب أن توقفك.

آخر تحديث 26 أكتوبر 2026

قائمة التحقق في لمحة

الفحصالطريقةعلامة تحذيرية
شهادة الملكيةخدمة التحقق من شهادة الملكية لدى الدائرة، على موقعها أو في «دبي ريست»الشهادة لا تثبت صحتها، أو الأسماء لا تطابق البائعين
البائع أو وكيلهالتحقق من الهوية في مكتب أمين التسجيل العقاري، والتحقق من الوكالة عبر البوابات الرسميةصياغة عامة، أو وكالة صادرة في الخارج مضى عليها أكثر من سنتين، أو طلب الدفع لشخص آخر
الإعلان والوسيطرقم تصريح «تراخيصي»، ورمز «مضمون»، وبطاقة الوسيط في «دبي ريست»لا تصريح، أو بطاقة لا يمكن التحقق منها
رسوم الخدماتمؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة وكشف بالمستحقاتمتأخرات، أو رقم يختلف عن المؤشر
التبريدطريقة احتسابه، وفواتير حديثةفواتير تبريد غير مسددة، أو لا أحد يعرف كيف يُحتسب التبريد
حالة المنزلفحص مستقل قبل النموذج Fرطوبة أو تسربات أو تشققات أو تكييف ضعيف
الإيجارعقد الإيجار المسجّل في «إيجاري»عقد إيجار لم تطّلع عليه
التقييمتقييم بنكك وشرط التمويل في النموذج Fسعر يفوق التقييم بكثير

شهادة الملكية والبائع

ابدأ بشهادة الملكية. تؤكد خدمة التحقق من شهادة الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، على موقعها وفي تطبيق «دبي ريست»، فوراً ما إذا كانت شهادة ملكية أصدرتها الدائرة صحيحة. وتُدخل رقم الشهادة وسنتها المطبوعين أسفل الرمز الشريطي، ونوع العقار. وتنصح بيتر هومز بالاطلاع على الشهادة الأصلية قبل أن توقّع أي شيء أو تدفع أي عربون، وتشير إلى أن أي رهن يظهر عليها.

  • طابق الأسماء الواردة في الشهادة مع الأشخاص الذين يوقّعون النموذج F. وإن أظهرت الشهادة مُلّاكاً مشتركين، فتأكد أن كلاً منهم يوقّع، بنفسه أو بوكيل.
  • اسأل إن كان المنزل مرهوناً. فإن كان كذلك، يُسدَّد التمويل من الثمن وفق خطاب المديونية من البنك، كما يشرح دليل شراء عقار إعادة بيع.
  • في مكتب أمين التسجيل العقاري يثبت البائعون هويتهم بالهوية الإماراتية، أو بجواز سفر ساري المفعول إن كانوا أجانب غير مقيمين.

إن كان وكيل هو من يبيع. بموجب تعميم دائرة الأراضي والأملاك رقم 29/R/2025، وفق ما أوجزته مكاتب المحاماة في دبي، يجب أن تنص الوكالة صراحةً على البيع، وتُرفض الصياغة العامة. والوكالة الصادرة في الخارج صالحة للتصرفات العقارية سنتين على الأكثر، ويجب أن تكون موثّقة ومصدّقة ومعتمدة. ويتحقق منها أمين التسجيل عبر بوابات المحاكم ووزارة العدل الرسمية، ولا يُقبل رمز QR وحده دليلاً. ويُدفع ثمن البيع للمالك المذكور في شهادة الملكية؛ ولا يجوز تحرير الشيك باسم الوكيل إلا إذا نصت الوكالة وعقد البيع كلاهما صراحةً على ذلك.

  • تصريح «تراخيصي». يحتاج كل إعلان عقاري في دبي إلى تصريح تسويق من نظام «تراخيصي» لدى الدائرة، ويجب أن يظهر رقم التصريح في الإعلان. ولا يُستثنى المُلّاك الذين يعلنون عن منازلهم بأنفسهم.
  • رمز «مضمون». منذ أبريل 2023 تحمل الإعلانات المطبوعة والمرئية والمسموعة رمز QR من خدمة «مضمون». ومسحه يؤكد أن تصريح الإعلان صالح ومعتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وقد يُظهر بيانات العقار المعتمدة وما إذا كان قد بيع أو أُجّر.
  • بطاقة الوسيط. اطلب رقم تسجيل الوسيط العقاري (BRN)، وتحقق من بطاقته عبر خدمة التحقق من البطاقة الإلكترونية في تطبيق «دبي ريست» قبل أن تدفع أي مبلغ.
  • عدد الإعلانات. تشير بروبرتي فايندر إلى أنه لا يجوز أن يعلن عن منزل إعادة بيع أكثر من ثلاثة وسطاء في الوقت نفسه.

رسوم الخدمات والتبريد وإدارة المبنى

رسوم الخدمات. تُحتسب حصة كل مالك بنسبة مساحة وحدته إلى المساحة الكلية للعقار (المادة 25 من القانون رقم 6 لسنة 2019)، ولذلك تُذكر الرسوم لكل قدم مربعة. اطّلع على السعر المعتمد في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة، على موقعها أو من خلال نظام «ملّاك» أو في «دبي ريست»، باختيار المشروع والاستخدام والسنة، ثم اضربه في مساحة الوحدة. فبسعر معتمد قدره 15 درهماً للقدم المربعة، تدفع شقة مساحتها 1,200 قدم مربعة 18,000 درهم في السنة. ويذكر بيوت نطاقاً من 3 إلى 30 درهماً للقدم المربعة أو أكثر.

المتأخرات. رسوم الخدمات غير المسددة حق امتياز على الوحدة، ولا يجوز بيعها حتى تُسدَّد (المادة 32 من القانون رقم 6 لسنة 2019). اطلب من البائع كشفاً حديثاً بالمستحقات؛ ويمكن للمُلّاك الاطلاع على رسومهم وسدادها في تطبيق «دبي ريست». وتتوقف عليها أيضاً شهادة عدم ممانعة المطوّر: فنخيل تُدرج رسوم الخدمات، بما فيها المؤقتة، ضمن شروطها.

  • لجنة المُلّاك. تعيّن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) لجنة مُلّاك من تسعة أعضاء على الأكثر متى سُجّلت 10% على الأقل من الوحدات، وتراجع اللجنة ميزانيات الصيانة السنوية (المادتان 22 و24). اسأل إن كان للمبنى لجنة.
  • صندوق الاحتياطي. يتيح القانون لجهة الإدارة الاحتفاظ باحتياطي مستقل لحالات الطوارئ ولاستبدال المعدات في الأجزاء المشتركة (المادة 30). وإن لم يكفِ، يمكن أن يُطلب من المُلّاك تغطية تكاليف الطوارئ بموافقة ريرا، فاسأل عن حجم الصندوق.
  • الاتجاه. قارن السعر المعتمد لهذه السنة بالسنوات السابقة في المؤشر. فالارتفاع الحاد يستحق تفسيراً.

التبريد. اسأل كيف يُبرَّد المنزل وكيف يُفوتَر التبريد. ففي مبانٍ كثيرة يأتي التبريد من مزوّد تبريد مركزي ويُفوتَر بمعزل عن هيئة كهرباء ومياه دبي. وتفرض إمباور رسم طلب قدره 750 درهماً لكل طن تبريد من قدرة التبريد في الوحدة سنوياً، يُحصَّل شهرياً، إضافة إلى الاستهلاك وفق العدّاد، فاطلب قدرة الوحدة وفواتير حديثة. وفي المباني المسوّقة على أنها بلا رسوم تبريد (Chiller-free)، يكون التبريد مشمولاً في رسوم الخدمات. ويرخّص مكتب التنظيم والرقابة لقطاع الكهرباء والمياه في دبي خدمات التبريد المركزي وينظمها بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2021.

وتأكد أن البائع يسدد فواتير ديوا والتبريد الأخيرة: فنخيل مثلاً تطلب فاتورة من ديوا ومستنداً من إمباور مع طلب شهادة عدم الممانعة. ويشرح دليل رسوم الخدمات في دبي كيف تُعتمد الرسوم.

حالة المنزل وعمر المبنى

لا يوجد تسليم من المطوّر في إعادة البيع، فرتّب فحصك الخاص قبل أن تلتزم. والفحص قبل الاستلام (Snagging)، الذي يجريه مشترو المنازل الجديدة عند التسليم، ممارسة متّبعة في القطاع لا إجراء قانوني، والانضباط نفسه ينفع هنا: احجز فاحصاً مستقلاً قبل توقيع النموذج F، أو أدرج مهلة للفحص في الشروط الإضافية للنموذج F.

اعرف ما لا يزال على المطوّر. فبموجب المادة 40 من القانون رقم 6 لسنة 2019 يلتزم المطوّر بإصلاح عيوب التركيبات لمدة سنة من التسليم، والعيوب الإنشائية لمدة عشر سنوات من شهادة إنجاز المبنى. وفي معظم منازل إعادة البيع انقضت مدة السنة منذ زمن، فتقع الإصلاحات على المالك، بينما قد تظل مدة السنوات العشر سارية في المباني الأحدث. ما ينبغي فحصه:

  • التكييف: عمره، ومدى كفاءة تبريده، وموعد آخر صيانة له
  • علامات المياه: بقع الرطوبة، والتصبغات، والتسربات أسفل المغاسل وحول النوافذ، وعزل الحمّامات
  • الكهرباء، وضغط المياه، والمياه الساخنة، والصرف، مع اختبار كل منها أثناء التشغيل
  • التشققات في الجدران والأسقف، وحالة الشرفات والواجهات
  • المرافق المشتركة: المصاعد، والردهة، والمواقف، والمسبح، والنادي الرياضي، فهي تُظهر مستوى العناية بالمبنى
  • أي تعديلات أجراها البائع، والمستندات الخاصة بها
  • في الفيلا: السطح، والأسوار، والري، وأي معدات للمسبح

إن كان المنزل مؤجَّراً

إن كان المنزل مؤجَّراً فعقد الإيجار ينتقل معه. فالمادة 28 من القانون رقم 26 لسنة 2007 تنص على أن نقل ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر في حق المستأجر في الاستمرار في إشغاله، فتحلّ محل المؤجِّر بالشروط القائمة.

  • اطلب عقد الإيجار وتسجيله في «إيجاري». فيجب تسجيل كل عقد إيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) (المادة 4)، وتُصدر الدائرة شهادة تسجيل.
  • دوّن الإيجار، وتاريخ الانتهاء، وطريقة سداد الإيجار، ومن يحتفظ بتأمين المستأجر، وأثبت في النموذج F كيف ينتقل إليك الإيجار والتأمين.
  • إن أردت السكن في المنزل، فلا يمكنك استرداده لاستخدامك الشخصي عند انتهاء العقد إلا بعد إشعار المستأجر قبل 12 شهراً عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل (المادة 25/2، وفق تعديلها بالقانون رقم 33 لسنة 2008).

ويغطي دليل شراء عقار مؤجَّر في دبي الإيجار وقواعد الإشعار والتسليم بالتفصيل.

فجوة تقييم التمويل العقاري

إن كنت ستقترض، فالبنك يُقرض على أساس الأقل من السعر وتقييمه هو. والتقييم الأدنى من السعر لا يوقف البيع، لكنه يزيد النقد الذي يجب أن توفّره. بتمويل نسبته 80%:

التقييم يساوي السعرالتقييم أقل بـ100,000 درهم
السعر2,000,000 درهم2,000,000 درهم
تقييم البنك2,000,000 درهم1,900,000 درهم
التمويل بنسبة 80%1,600,000 درهم1,520,000 درهم
مساهمتك النقدية في السعر400,000 درهم480,000 درهم

ونسبة 80% هي أقصى ما يجوز للبنك إقراضه للمقيم الأجنبي في المسكن الأول الذي لا تتجاوز قيمته 5 ملايين درهم، وتُضاف رسوم الشراء فوق ذلك. فأدرج شرطاً للتمويل في النموذج F واحتفظ بنقد احتياطي: فبدونه سيخسر المشتري الذي يتعذّر تمويله العربون البالغ 10% في أغلب الحالات. ويعرض دليل كيف يعمل التمويل العقاري في دبي الحدود، وتُظهر حاسبة التمويل العقاري الأقساط.

بعد إتمام الفحوص، تصفّح المنازل الجاهزة وإعادة البيع، وراجع مسرد المصطلحات العقارية لأي مصطلح ورد أعلاه.

أسئلة يطرحها المشترون

ما الذي يجب أن أتحقق منه قبل شراء عقار في دبي؟

شهادة الملكية عبر خدمة التحقق من شهادة الملكية لدى الدائرة؛ وهوية البائعين أو صلاحية وكيلهم؛ وتصريح «تراخيصي» ورمز «مضمون» في الإعلان وبطاقة الوسيط؛ ورسوم الخدمات المعتمدة وأي متأخرات؛ وترتيب التبريد؛ وحالة المنزل؛ وأي عقد إيجار؛ وتقييم بنكك.

كيف أتحقق من شهادة ملكية في دبي؟

استخدم خدمة التحقق من شهادة الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك على موقع الدائرة أو في تطبيق «دبي ريست». أدخل رقم الشهادة وسنتها المطبوعين أسفل الرمز الشريطي، ونوع العقار؛ وتظهر النتيجة فوراً لتبيّن ما إذا كانت الشهادة صحيحة.

كيف أتحقق من رسوم الخدمات في مبنى قبل الشراء؟

اطّلع على السعر المعتمد في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة، على موقعها أو من خلال نظام «ملّاك» أو في «دبي ريست»، بحسب المشروع والاستخدام والسنة، واضربه في مساحة الوحدة بالقدم المربعة. ثم اطلب من البائع كشفاً يثبت عدم وجود مستحقات.

هل يمكنني شراء عقار عليه رسوم خدمات غير مسددة في دبي؟

ليس قبل سدادها. فرسوم الخدمات غير المسددة حق امتياز على الوحدة بموجب المادة 32 من القانون رقم 6 لسنة 2019، ولا يجوز التصرف فيها حتى تُسدَّد. كما يشترط المطوّرون سداد المستحقات قبل إصدار شهادة عدم الممانعة.

كيف أعرف أن إعلان العقار والوسيط في دبي حقيقيان؟

يجب أن يُظهر الإعلان رقم تصريح من نظام «تراخيصي»، وتحمل الإعلانات المطبوعة والمرئية والمسموعة رمز QR من خدمة «مضمون» يؤكد صلاحية التصريح. واطلب من الوسيط رقم تسجيله (BRN) وتحقق من بطاقته عبر خدمة التحقق من البطاقة الإلكترونية في تطبيق «دبي ريست».

ماذا يحدث للمستأجر إذا اشتريت عقاراً مؤجَّراً؟

يستمر عقد الإيجار: فبموجب المادة 28 من القانون رقم 26 لسنة 2007 لا يؤثر تغيّر المالك في حق المستأجر في البقاء. ولاسترداد المنزل لاستخدامك الشخصي عند انتهاء العقد، يجب أن تُشعره قبل 12 شهراً عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجّل.

ماذا لو قيّم البنك العقار بأقل من سعره؟

يُقرض البنك على أساس الرقم الأقل، فتدفع الفرق نقداً. فبنسبة 80%، يحصل منزل سعره 2,000,000 درهم وقيمته المقدّرة 1,900,000 درهم على تمويل قدره 1,520,000 درهم، وترتفع مساهمتك النقدية في السعر من 400,000 درهم إلى 480,000 درهم.

المصادر

كيف يُشترى منزل في دبي، خطوة بخطوة

من تحديد الميزانية إلى استلام شهادة الملكية: كل مرحلة من مراحل شراء عقار جاهز، وما يُوقَّع وما يُسدَّد.

قراءة الدليل

شراء عقار في دبي من الخارج

كيف يشتري غير المقيمين دون الإقامة في دولة الإمارات: إثبات الهوية، والوكالات القانونية، والسداد، والاقتراض، والإقامات التي يمكن أن يوفرها العقار.

قراءة الدليل