المفضّلة
Englishتحدّث إلى مستشار
تسليم مفاتيح منزل جديد على طاولة من الرخام

شراء عقار إعادة بيع في دبي

كيف يتم شراء منزل جاهز من السوق الثانوية، من الاتفاق على السعر إلى استلام المفاتيح: المستندات والشيكات والرسوم والمدة اللازمة.

آخر تحديث 26 أكتوبر 2026

الاتفاق على السعر وتوقيع النموذج F

شراء عقار جاهز في دبي من السوق الثانوية يعني الشراء من مالكه الحالي لا من المطوّر، وللمنزل شهادة ملكية قائمة. ويقارن دليل على المخطط أم جاهز بين الطريقين، ويقدّم دليل كيف تشتري منزلاً في دبي الصورة المختصرة للعملية. وإن كنت ستقترض فاحصل على الموافقة المبدئية على التمويل العقاري قبل أن تقدّم عرضك، وأجرِ الفحوص قبل شراء عقار جاهز قبل أن توقّع أي شيء.

بعد الاتفاق على السعر يوقّع المشتري والبائع النموذج F، وهو عقد البيع النموذجي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ويُسمّى غالباً مذكرة التفاهم. ويثبّت العقار وشهادة ملكيته، والطرفين، والسعر وطريقة سداده، وأي رهن أو إيجار، وكيفية تقسيم رسم الدائرة، وما إذا كانت شهادة عدم ممانعة من المطوّر مرفقة، وموعد نقل الملكية، وأي شروط إضافية. وتُلزم بنوده الطرفين متى وقّعاه كلاهما.

وبحسب العُرف يقدّم المشتري عربوناً بنسبة 10% عند توقيع النموذج F، يكون عادةً شيك مدير. وهي ممارسة سائدة لا التزام قانوني. ويُحتفظ بالشيك أمانةً، لدى الوسيط عادةً، ولا يُصرف ولا يُسلَّم دون تفويض كتابي أو أمر من المحكمة؛ وعند نقل الملكية يُعاد أو يُحتسب من الثمن.

  • إذا انسحب المشتري دون سبب مقبول، يحق للبائع عموماً الاحتفاظ بالعربون، بعد اتباع خطوات الإخطار الواردة في النموذج F.
  • إذا انسحب البائع، يُعاد العربون إلى المشتري، وفي صيغ كثيرة من النموذج F يلتزم البائع أيضاً بأن يدفع للمشتري مبلغاً يعادل العربون.
  • إذا تعذّر حصولك على التمويل، فستخسر العربون في أغلب الحالات ما لم يتضمن النموذج F شرطاً للتمويل، فأدرج هذا الشرط إن كنت ستقترض.

شهادة عدم ممانعة المطوّر ورهن البائع

شهادة عدم الممانعة. في إعادة البيع داخل منطقة تمليك حر، تشترط دائرة الأراضي والأملاك شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر، e-NOC، الصادرة عبر تطبيق «دبي ريست». ولا يصدرها المطوّرون إلا بعد سداد مستحقات البائع: فنخيل مثلاً تُدرج رسوم الخدمات، بما فيها المؤقتة، ضمن شروطها.

  • تتراوح رسوم شهادة عدم الممانعة المنشورة بين 500 و5,000 درهم بحسب المطوّر.
  • تتقاضى إعمار 500 درهم عن شهادة عدم الممانعة في نقل الملكية بالسوق الثانوية، أي لمنزل مكتمل أو مسدَّد الثمن بالكامل، والمبلغ نفسه لتجديدها.
  • تتقاضى نخيل 500 درهم مع ضريبة القيمة المضافة، وتتوقع إصدارها خلال 2 إلى 3 أيام عمل، والشهادة صالحة 30 يوماً.
  • والعُرف أن يدفعها البائع، لكنها قابلة للتفاوض، فليحدد النموذج F من يدفعها.

رهن البائع. كثير من منازل إعادة البيع لا تزال مرهونة. يطلب البائع من بنكه خطاب مديونية يبيّن المبلغ اللازم لسداد التمويل. وصلاحيته قصيرة، فيُطلب قرب موعد نقل الملكية. ثم تسير خدمة دائرة الأراضي والأملاك لتسجيل بيع عقار مرهون على هذا النحو:

  1. يُقسَّم الثمن.في مكتب أمين التسجيل العقاري يقدّم المشتري ثلاثة شيكات مدير: الأول لبنك البائع (أو للمطوّر) بمبلغ الدين الوارد في خطاب المديونية، والثاني للبائع بباقي الثمن، والثالث لدائرة الأراضي والأملاك برسم 4%.
  2. يُسجَّل البيع بانتظار فك الرهن.تسجّل الدائرة البيع مع حفظ حقوق الطرفين، ويقدّم البائع شيك البنك إلى البنك للحصول على خطاب فك الرهن.
  3. فك الرهن يُتمّ البيع.بعد تقديم خطاب فك الرهن، تُتمّ الدائرة فك الرهن والبيع وأي رهن جديد باسمك.

تتقاضى الدائرة 1,290 درهماً عن فك الرهن و315 درهماً لأمين التسجيل، ويتحملها البائع عادةً. وقد يتقاضى بنك البائع أيضاً رسم سداد مبكر، يحدّه المصرف المركزي بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل.

الجزء من الثمن الذي يسدد تمويل البائع يذهب مباشرة إلى بنك البائع بشيك مدير، بالمبلغ الوارد في خطاب المديونية. وإن كنت ستقترض أنت أيضاً، فبنكك يرتّب ذلك مع بنك البائع.

إن كنت ستشتري بتمويل عقاري

  1. الموافقة المبدئية أولاً.يراجع البنك دخلك وديونك ويحدد المبلغ الذي سيقرضه، قبل أن تقدّم عرضك. وهي صالحة لمدة محدودة يحددها البنك، فتحقّق من تاريخها.
  2. التقييم.بعد توقيع النموذج F يقيّم البنك المنزل، مقابل رسم يتراوح عادةً بين 2,500 و3,500 درهم مع ضريبة القيمة المضافة. ويُقرض البنك على أساس الأقل من السعر والتقييم، فالتقييم المنخفض يعني نقداً أكثر منك.
  3. العرض النهائي.يصدر البنك خطاب العرض النهائي. فحدّد موعد نقل الملكية في النموذج F بما يتسع للتقييم والعرض.
  4. نقل الملكية والتسجيل.يسدد شيك المدير الصادر عن بنكك حصته من الثمن في مكتب أمين التسجيل العقاري، ويُسجَّل رهن البنك على شهادة ملكيتك مقابل 0.25% من مبلغ التمويل و270 درهماً رسوماً للدائرة.

يجوز للبنوك إقراض المقيم الأجنبي حتى 80% من سعر المسكن الأول الذي لا تتجاوز قيمته 5 ملايين درهم. ويعرض دليل كيف يعمل التمويل العقاري في دبي الحدود كاملة، وتقدّر حاسبة التمويل العقاري الأقساط.

سجّل رهنك يوم نقل الملكية. فجدول رسوم الدائرة لبيع العقار المرهون يُعفي من رسم أمين التسجيل عن الرهن الجديد إذا سُجّل في اليوم نفسه، ويفرض 4,000 درهم مع ضريبة القيمة المضافة إذا سُجّل في اليوم التالي.

يوم نقل الملكية في مكتب أمين التسجيل

تنتقل الملكية في مكتب أمين التسجيل العقاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويحضر المشتري والبائع، أو يمثّلهما وكيل، ويثبتان هويتهما بالهوية الإماراتية، أو بجواز سفر ساري المفعول لغير المقيمين من الأجانب. وتقدّر الدائرة مدة الموعد نفسه بنحو 25 دقيقة. أحضر:

  • النموذج F موقّعاً وشهادة الملكية الأصلية
  • شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر
  • شيكات مدير من بنك في دولة الإمارات بالثمن، مقسومة مع بنك البائع إن كان المنزل مرهوناً
  • سداد رسوم الدائرة، التي تقبلها عبر ePay وDubai Pay ومحفظة Noqodi وشيك المدير
  • الوكالة القانونية الأصلية إن كان أحد ينوب عن أحد الطرفين: يجب أن تنص صراحةً على البيع أو الشراء، والوكالة الصادرة في الخارج يجب أن تكون مصدّقة ومعتمدة ولم يمضِ على إصدارها أكثر من سنتين

يتحقق أمين التسجيل من المستندات، ويُدخل البيع، ويستوفي الرسوم، ويرفعه لاعتماد الدائرة. ثم تُصدر الدائرة شهادة الملكية باسمك، ويسلّمك البائع المفاتيح.

إن كان لدى الطرفين هوية إماراتية وحساب نشط في الهوية الرقمية «UAE Pass»، وكان المنزل وحدة غير مرهونة في منطقة تمليك حر لمالك واحد ومرتبطة بحساب بنكي في الدولة، فيمكن إتمام البيع كله بدلاً من ذلك عبر خدمة البيع الرقمي لدى الدائرة في تطبيق «دبي الآن». ويشرح دليل الشراء من الخارج كيف ينوب عنك وكيل.

التكاليف ومن يدفعها عادةً

التكلفةالمبلغيدفعها عادةً
رسم نقل الملكية لدى الدائرة4% من السعرالمشتري، وإن كان جدول الدائرة يقسمه 2% على كل طرف ما لم يُتفق على غير ذلك
رسوم شهادة الملكية والخريطة لدى الدائرة520 درهماً: 250 درهماً لشهادة الملكية، و250 درهماً للخريطة، و10 دراهم رسم معرفة، و10 دراهم رسم ابتكارالمشتري
أمين التسجيل العقاري4,000 درهم مع ضريبة القيمة المضافة، أو 2,000 درهم مع الضريبة دون 500,000 درهمالمشتري
أتعاب الوساطة2% من السعر مع الضريبة عُرفاًالمشتري، إن كان لديك وسيط
شهادة عدم ممانعة المطوّرمن 500 إلى 5,000 درهم بحسب المطوّرالبائع
تسجيل الرهن، عند الاقتراض0.25% من مبلغ التمويل و270 درهماًالمشتري
تقييم البنك، عند الاقتراضعادةً من 2,500 إلى 3,500 درهم مع الضريبةالمشتري
فك رهن البائع1,290 درهماً و315 درهماً رسم أمين التسجيلالبائع

ويجوز تقسيم أيٍّ منها على نحو مختلف إذا نص النموذج F على ذلك. والمبالغ الثابتة مأخوذة من صفحات خدمات الدائرة نفسها؛ ويذكر بيوت وبروبرتي فايندر أرقاماً أعلى قليلاً، نحو 580 درهماً رسوماً لشهادة الملكية و290 درهماً فوق رسم الرهن 0.25%، فتوقّع فروقاً صغيرة في فاتورة أمين التسجيل.

في منزل سعره 2,000,000 درهم يُشترى نقداً، تبلغ التكاليف المعتادة على المشتري 126,720 درهماً: 80,000 درهم للدائرة، و520 درهماً رسوم شهادة الملكية، و4,200 درهم لأمين التسجيل، و42,000 درهم أتعاب وساطة. ويغطي دليل تكلفة شراء عقار في دبي كل الرسوم، وتحسبها الحاسبة أدناه لسعرك.

AED
نوع العقار
طريقة الدفع
الرسوم على عقار بسعر 2,000,000 د.إ
الرسمالمبلغ
رسم نقل الملكية4% من السعر، ويسدّده المشتري عادةً80,000 د.إ
رسوم شهادة الملكيةمفصّلة من الدائرة للشقق والفلل520 د.إ
رسم أمين التسجيل العقاري4,000 د.إ + ضريبة القيمة المضافة4,200 د.إ
أتعاب الوساطة2% + ضريبة القيمة المضافة، وهي النسبة المعتادة42,000 د.إ
شهادة عدم ممانعة المطوّرمن 500 إلى 5,000 د.إ يحددها المطوّر، ويُتفق على من يسددها في النموذج F. يظهر هنا الحد الأعلى5,000 د.إ
مجموع الرسوم131,720 د.إ
السعر مع الرسوم
2,131,720 د.إ
نسبة الرسوم من السعر
6.6%

تقديرات. الرسوم الحكومية من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، مراجَعة في 16 سبتمبر 2026؛ أما أتعاب الوساطة ورسوم البنك والمطوّر فتتغير وتظهر هنا بقيمتها المعتادة أو بحدّها الأعلى. تفصيل كل رسم

المدة اللازمة

تختلف التقديرات بحسب الصفقة. فتقدّر بيتر هومز الشراء النقدي بنحو أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع من النموذج F إلى شهادة الملكية، ويضيف التمويل العقاري نحو أسبوعين؛ ويقدّر بيوت العملية كلها بأسبوعين إلى عشرة أسابيع، وأطول إن كان المنزل مرهوناً. وما يحدد الإيقاع:

المرحلةالشراء نقداًبتمويل عقاري
قبل النموذج Fتجهيز الأموال لشيكات المديرالموافقة المبدئية من بنكك
بعد النموذج Fشهادة عدم ممانعة المطوّر، خلال بضعة أيام عملشهادة عدم ممانعة المطوّر، إضافة إلى تقييم البنك وعرضه النهائي
إن كان على المنزل رهن للبائعخطاب المديونية، ثم خطاب فك الرهن من البنكالأمر نفسه، ويسدد بنكك لبنك البائع
يوم نقل الملكيةنحو 25 دقيقة في مكتب أمين التسجيلنحو 25 دقيقة، مع تسجيل رهنك في اليوم نفسه
المدة الإجمالية بحسب بيتر هومزنحو أسبوعين إلى ثلاثة أسابيعأطول بنحو أسبوعين

اترك هامشاً في موعد نقل الملكية. فشهادة عدم الممانعة أو خطاب المديونية الذي تنتهي صلاحيته قبل يوم النقل يجب إصداره من جديد: شهادة نخيل صالحة 30 يوماً، وتتقاضى إعمار رسم الشهادة مرة أخرى لتجديدها.

بعد نقل الملكية

  • شهادة الملكية. تُصدرها الدائرة باسمك، ويمكن لأي شخص التحقق منها عبر خدمة التحقق من شهادة الملكية على موقع الدائرة أو في تطبيق «دبي ريست».
  • الكهرباء والمياه. افتح حساباً باسمك لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا). وتستوفي الهيئة تأميناً قابلاً للاسترداد قدره 2,000 درهم للشقة أو 4,000 درهم للفيلا، إضافة إلى رسوم التفعيل.
  • التبريد. إن كان المبنى يعمل بالتبريد المركزي فسجّل لدى المزوّد. فإمباور مثلاً تستوفي تأميناً قابلاً للاسترداد قدره 2,000 درهم للشقة أو 3,000 درهم للفيلا.
  • رسوم الخدمات. تصدر شركة الإدارة فواتير المُلّاك عبر نظام «ملّاك»، نظام مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) لرسوم الخدمات، ويمكن للمُلّاك الاطلاع عليها وسدادها في تطبيق «دبي ريست». انظر رسوم الخدمات في دبي.
  • التأجير. يجب تسجيل كل عقد إيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) عبر نظام «إيجاري»؛ ويشرح دليل تأجير العقار في دبي القواعد.
  • اشتريت المنزل وفيه مستأجر؟ يستمر عقد الإيجار وتصبح أنت المؤجِّر، كما يشرح دليل شراء عقار مؤجَّر.

تصفّح الشقق والفلل الجاهزة للبيع حين تكون مستعداً للبدء.

أسئلة يطرحها المشترون

كم تستغرق عملية نقل ملكية عقار إعادة بيع في دبي؟

تقدّر بيتر هومز الشراء النقدي بنحو أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع من النموذج F إلى شهادة الملكية، ويضيف التمويل العقاري نحو أسبوعين، ويقدّر بيوت العملية كلها بأسبوعين إلى عشرة أسابيع. أما الموعد في مكتب أمين التسجيل العقاري نفسه فيستغرق نحو 25 دقيقة.

من يدفع رسم دائرة الأراضي والأملاك 4% في إعادة البيع؟

بحسب العُرف يدفعه المشتري كاملاً. ويقسم قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2013 الرسم بالتساوي بين البائع والمشتري ما لم يتفقا على غير ذلك، فيمكن النص على تقسيم مختلف في النموذج F.

هل عربون 10% في النموذج F إلزام قانوني؟

لا، هو ممارسة سائدة في السوق. ويُحتفظ بالشيك أمانةً، لدى الوسيط عادةً، وإذا انسحب المشتري دون سبب مقبول يحق للبائع عموماً الاحتفاظ به.

هل يمكنني شراء عقار لا يزال مرهوناً في دبي؟

نعم. يصدر بنك البائع خطاب مديونية يبيّن المبلغ المستحق. وفي مكتب أمين التسجيل العقاري يُدفع هذا المبلغ للبنك بشيك مدير ويذهب الباقي إلى البائع، وتُتمّ الدائرة البيع بعد تقديم خطاب فك الرهن من البنك.

من يدفع رسم شهادة عدم ممانعة المطوّر في إعادة البيع؟

البائع عادةً، لكنه قابل للتفاوض وينبغي أن يثبته النموذج F. وتتراوح الرسوم المنشورة بين 500 و5,000 درهم؛ وتتقاضى إعمار 500 درهم في نقل الملكية بالسوق الثانوية، ونخيل 500 درهم مع ضريبة القيمة المضافة.

هل يجب أن أكون في دبي يوم نقل الملكية؟

لا. يمكن أن يحضر عنك وكيل بوكالة قانونية تنص صراحةً على الشراء. والوكالة الصادرة في الخارج يجب أن تكون موثّقة، ومصدّقة من سفارة الدولة أو قنصليتها، ومعتمدة من وزارة الخارجية الإماراتية، ومترجمة إلى العربية عند الحاجة، وصادرة خلال السنتين الأخيرتين.

المصادر

كيف يُشترى منزل في دبي، خطوة بخطوة

من تحديد الميزانية إلى استلام شهادة الملكية: كل مرحلة من مراحل شراء عقار جاهز، وما يُوقَّع وما يُسدَّد.

قراءة الدليل

شراء عقار في دبي من الخارج

كيف يشتري غير المقيمين دون الإقامة في دولة الإمارات: إثبات الهوية، والوكالات القانونية، والسداد، والاقتراض، والإقامات التي يمكن أن يوفرها العقار.

قراءة الدليل