المفضّلة
Englishتحدّث إلى مستشار
شرفة شقة نموذجية تطل على الخور والمحمية عند الشروق

كيف تتحقق من مشروع على المخطط في دبي

سبعة فحوص قبل الحجز، بالترتيب الذي تجريها به: أين تجد كل إجابة، وما يقوله القانون إن حدث خلل.

آخر تحديث 26 أكتوبر 2026

تحقّق من تسجيل المشروع

يشرح دليل الشراء على المخطط في دبي كيف يتم الشراء على المخطط. أما هذا الدليل فيعرض الفحوص بالترتيب، من المشروع إلى المستندات بعد الحجز.

بموجب المادة (10) من قانون رقم (13) لسنة 2008، لا يجوز للمطوّرين والوسطاء إبرام عقود بيع على المخطط لمشروع لم تعتمده الجهات المختصة، وكل عقد من هذا النوع باطل. ويضيف قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 أن البيع الذي يتم قبل اعتماد المشروع وتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لا يرتّب أي أثر (المادة (11)).

  1. ابحث عن المشروع.ابحث في خدمة الاستعلام عن حالة المشروع باسم المشروع أو رقمه أو رقم الأرض، على موقع الدائرة أو في تطبيق «دبي ريست» أو عبر واتساب على الرقم 8004488.
  2. اقرأ نسبة الإنجاز.تُظهر الخدمة نسبة إنجاز المشروع. ويُظهر «دبي ريست» أيضاً صوراً من الموقع ورقم حساب الضمان الخاص بالمشروع.
  3. قارنها بما قيل لك.تأكد من أن اسم المشروع والمطوّر يطابقان الكتيّب، وقارن نسبة الإنجاز بما تطلب خطة السداد أن تكون قد دفعته حتى الآن.

إن لم تجد المشروع فلا تدفع. ففي يونيو 2024 غرّمت الدائرة ثلاثة مطوّرين 500,000 درهم لكل منهم لتسويقهم مشاريع قبل استكمال تسجيلها على المخطط.

تحقّق من حساب الضمان

يشترط قانون رقم (8) لسنة 2007 حساب ضمان مستقلاً لكل مشروع لدى أمين حساب ضمان معتمد. وتُودع فيه دفعات المشترين، ولا يجوز استخدام الأموال إلا في بناء ذلك المشروع، ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز عليها (المادتان (7) و(9)). والوسيط الذي يتسلّم دفعتك يجب أن يودعها في حساب الضمان، ولا يجوز له الاحتفاظ بها أو اقتطاع عمولته منها أولاً، وكل اتفاق على خلاف ذلك باطل (المادة (12) من القرار رقم (6) لسنة 2010).

  1. احصل على الرقم واسم البنك.من «دبي ريست»، ومن الإعلان الذي يجب أن يُظهر رقم حساب الضمان.
  2. طابقه في كل مكان.يجب أن يظهر الحساب نفسه في اتفاقية البيع والشراء وجدول السداد وكل طلب دفع.
  3. ادفع إليه وحده.بتحويل مصرفي أو بشيك إلى ذلك الحساب، لا إلى شخص أو وكالة أو حساب شركة آخر. واحتفظ بكل إيصال.

وحين غرّمت الدائرة المطوّرين الثلاثة في يونيو 2024، نصحت المشترين بالتحقق عبر «دبي ريست» من أن المشروع مسجّل وله حساب ضمان، وبعدم الدفع خارجه.

قد تدفع عند الحجز القسط الأول ورسوم الدائرة معاً. فاطلب بياناً مكتوباً بكل دفعة والجهة التي تذهب إليها.

  • التصريح. يحتاج كل إعلان عقاري في دبي إلى تصريح من نظام «تراخيصي». ومنذ أبريل 2024 يحتاج المطوّر إلى تصريح للمشروع وتصريح مستقل لكل وحدة على المخطط يعلن عنها.
  • رمز الاستجابة السريعة. يجب أن تحمل الإعلانات المطبوعة والمصوّرة رمز «مضمون». ومسحه يبيّن ما إذا كان التصريح سارياً، وبيانات العقار المعتمدة، وما إذا كان قد بيع أو أُجِّر.
  • ما يجب أن يذكره الإعلان. يجب أن تذكر إعلانات العقارات على المخطط في الصحف اسم المطوّر ورقم حساب الضمان وتاريخ الإنجاز المتوقع ورسوم الخدمات المقترحة.
  • الوسيط. اطلب بطاقة الوسيط وتحقّق من رقمها في خدمة التحقق من البطاقة الإلكترونية لدى الدائرة. والمطوّر الذي يبيع عبر وسيط يجب أن يتعامل مع وسيط معتمد وأن يسجّل عقده معه لدى الدائرة (المادة (9) من قانون رقم (13) لسنة 2008).

ابحث في سجل المطوّر

يجب أن يكون المطوّر مقيّداً لدى الدائرة ومرخّصاً قبل أن يبيع (المادة (4) من قانون رقم (8) لسنة 2007)، ويسرد «دبي ريست» المطوّرين المعتمدين. والتسجيل يبيّن أن المطوّر يحق له البيع؛ أما سجله وحده فيبيّن كيف يسلّم.

  1. أعدّ قائمة بمشاريعه المنجزة.من موقع المطوّر نفسه، ثم ابحث عن كل منها في خدمة الاستعلام عن حالة المشروع.
  2. قارن المواعيد الموعودة بالفعلية.لكل مشروع، اعرف تاريخ الإنجاز المعلن أول مرة ومتى تسلّم المشترون المفاتيح فعلاً، من الأخبار والكتيّبات القديمة والملّاك.
  3. زُر مبنى منجزاً.انظر إلى التشطيبات والمرافق المشتركة ومستوى الصيانة، واسأل السكان كيف جرى فحص العيوب وما سرعة إصلاحها.
  4. تحقّق من رسوم الخدمات.يُظهر مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة الرسوم التي اعتمدتها ريرا للمشاريع المنجزة ذات الملكية المشتركة، فترى ما يدفعه الملّاك في مباني المطوّر الأخرى.
  5. ابحث عن المشكلات.أخبار التأخير الطويل، أو المشاريع الملغاة، أو الغرامات التي فرضتها الدائرة على المطوّر.

اقرأ اتفاقية البيع والشراء

اطلب اتفاقية البيع والشراء قبل أن تدفع، واقرأ هذه البنود:

البندما تبحث عنه
تاريخ الإنجازتاريخ الإنجاز المتوقع وفترة السماح التي تليه. وفترات السماح من 6 إلى 12 شهراً شائعة، والتأخير خلالها لا يُعدّ إخلالاً
التأخيرهل يدفع المطوّر تعويضاً عن التأخير بعد فترة السماح، وكم، ومتى يحق لك الفسخ. والتعويض ليس تلقائياً: إنه ما تنص عليه الاتفاقية أو ما تقضي به المحكمة
المواصفات والمساحةجدول التشطيبات والمساحة الصافية. ويجب على المطوّر تعويضك إذا قلّت مساحة الوحدة عن المساحة الصافية الواردة في الاتفاقية بأكثر من 5% (المادة (13) من القرار رقم (6) لسنة 2010)
الدفعاتكل قسط وما يستحقّ به: تاريخ معيّن أو مرحلة من مراحل البناء
التخلف عن السدادما يحدث إن فاتتك دفعة، في الحدود القانونية المبيّنة أدناه
إعادة البيعنسبة السعر التي يجب أن تدفعها قبل أن يصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة لإعادة البيع
رسوم الخدماتالرسوم السنوية التقديرية. وتعتمد ريرا الميزانية الفعلية، فقارن التقدير بمباني المطوّر المنجزة
الرسومأي رسوم يفرضها المطوّر. ولا يجوز للمطوّر أن يتقاضى من المشترين إلا المبالغ التي اعتمدتها الدائرة (المادة (8) من القرار رقم (6) لسنة 2010)

وإذا خالف المطوّر المواصفات المتفق عليها مخالفة جوهرية، جاز لك أن تطلب من المحكمة فسخ العقد (المادة (20) من القرار رقم (6) لسنة 2010)، ويمكن للدائرة التوسط بين المشتري والمطوّر (المادة (14)). ويشرح دليل خطط السداد على المخطط الأقساط، ودليل بيع العقار على المخطط قبل التسليم شروط إعادة البيع.

وإذا توقفت عن السداد، تحدد المادة (11) من قانون رقم (13) لسنة 2008، بصيغتها التي وضعها قانون رقم (19) لسنة 2020، ما يجوز للمطوّر فعله. فهو يبلّغ الدائرة بالإخلال، فتمنحك إخطاراً مكتوباً مدته 30 يوماً للسداد وقد تسعى إلى تسوية النزاع. فإن لم تسدّد، تُثبت الدائرة نسبة إنجاز المشروع، ويجوز للمطوّر التصرف دون اللجوء إلى المحكمة:

نسبة إنجاز المشروعما يجوز للمطوّر فعله
أكثر من 80%الإبقاء على العقد والمطالبة بباقي الثمن؛ أو طلب بيع الوحدة بالمزاد عن طريق الدائرة؛ أو الفسخ والاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة
من 60% إلى 80%الفسخ والاحتفاظ بما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة
أقل من 60% مع بدء الأعمالالفسخ والاحتفاظ بما لا يزيد على 25% من قيمة الوحدة

وبعد الفسخ يرد المطوّر الباقي خلال سنة، أو خلال 60 يوماً من إعادة بيع الوحدة، أيهما أسبق. وإذا لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر، أو ألغت ريرا المشروع، وجب على المطوّر رد كل ما دفعه المشترون وفق قانون حساب الضمان. ويحتفظ المشترون بحقهم في اللجوء إلى القضاء.

بعد الحجز: «عقود» ورسوم الـ4%

بعد أن توقّع أنت والمطوّر، يسجّل المطوّر البيع في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة، المعروف بنظام «عقود». وتشترط شروط الخدمة لدى الدائرة إتمام ذلك خلال 90 يوماً من التوقيع، والبيع غير المسجّل باطل (المادة (3) من قانون رقم (13) لسنة 2008). وتصلك شهادة التسجيل بالبريد الإلكتروني.

ورسوم الدائرة 4% من السعر، مدرجة بواقع 2% على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى رسم معرفة 10 دراهم ورسم ابتكار 10 دراهم. وفي الشراء على المخطط يدفع المشتري عادةً الـ4% كاملة ما لم يُتفق على غير ذلك، فتحقق مما تنص عليه اتفاقيتك.

راجع الشهادة: يجب أن يطابق اسمك والوحدة والمساحة والسعر ما في اتفاقية البيع والشراء. وإن لم تصلك خلال 90 يوماً من التوقيع، فاسأل المطوّر عن السبب.

علامات تحذير

  • طلب الدفع إلى حساب شخصي أو حساب وكالة أو أي حساب غير حساب الضمان الخاص بالمشروع
  • إعلان بلا تصريح من «تراخيصي» أو رمز «مضمون»، أو برمز لا يمكن التحقق منه
  • مشروع لا تجده في خدمة الاستعلام عن حالة المشروع أو في «دبي ريست»
  • الضغط عليك للدفع قبل قراءة اتفاقية البيع والشراء، أو رفض إعطائك نسخة منها
  • وسيط لا يمكن التحقق من بطاقته
  • رسوم يفرضها المطوّر لم تعتمدها الدائرة
  • تاريخ إنجاز أو مواصفات أو سعر في الاتفاقية يختلف عمّا في الإعلان

وأي واحدة من هذه سبب كافٍ للتوقف والسؤال. وعند اكتمال المبنى، يغطي دليل التسليم وفحص العيوب شهادة الإنجاز وشهادة ملكيتك والعيوب، وتعرض صفحة مشاريع على المخطط في دبي المشاريع التي نتابعها.

أسئلة يطرحها المشترون

كيف أتحقق من تسجيل مشروع على المخطط في دبي؟

ابحث عنه في خدمة الاستعلام عن حالة المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، على موقع الدائرة أو في تطبيق «دبي ريست» أو عبر واتساب على الرقم 8004488، باسم المشروع أو رقمه أو رقم الأرض. والبيع في مشروع لم تعتمده الجهات المختصة باطل بموجب المادة (10) من قانون رقم (13) لسنة 2008.

كيف أعرف حساب الضمان الخاص بمشروع على المخطط؟

يُظهر «دبي ريست» رقم حساب الضمان لكل مشروع، ويجب أن يظهر في إعلانات العقارات على المخطط أيضاً. طابقه مع اتفاقية البيع ولا تدفع إلا إلى ذلك الحساب، كما يشترط قانون رقم (8) لسنة 2007.

كيف أتابع تقدّم البناء في مشروع على المخطط؟

تُظهر خدمة الاستعلام عن حالة المشروع لدى الدائرة نسبة إنجاز المشروع، ويضيف تطبيق «دبي ريست» صوراً من الموقع.

ماذا يحدث إذا تأخر مشروع على المخطط في دبي؟

تحدد ذلك اتفاقية البيع والشراء. فمعظمها يتيح فترة سماح من 6 إلى 12 شهراً بعد تاريخ الإنجاز المتوقع، والتعويض بعدها هو ما تنص عليه الاتفاقية أو ما تقضي به المحكمة. وإذا ألغت ريرا المشروع، تُرد أموال المشترين وفق قانون حساب الضمان.

كم يحق للمطوّر أن يحتفظ به إذا توقفت عن سداد أقساط عقار على المخطط؟

بعد إخطار الدائرة ومدته 30 يوماً، ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة إذا بلغت نسبة إنجاز المشروع 60% أو أكثر، أو ما لا يزيد على 25% دون ذلك متى بدأت الأعمال، بموجب قانون رقم (13) لسنة 2008 وفق تعديله بقانون رقم (19) لسنة 2020. ويُرد الباقي خلال سنة، أو خلال 60 يوماً من إعادة البيع إن كان ذلك أسبق.

متى يُسجَّل الشراء على المخطط في نظام «عقود»؟

بعد أن توقّع أنت والمطوّر اتفاقية البيع والشراء. وتشترط الدائرة التسجيل في السجل العقاري المبدئي خلال 90 يوماً من التوقيع، والرسوم 4% من السعر و20 درهماً، يدفعها المشتري عادةً كاملة.

كيف أتحقق من إعلان عقار على المخطط في دبي؟

امسح رمز «مضمون» الخاص به، فهو يبيّن ما إذا كان تصريح «تراخيصي» سارياً وبيانات العقار المعتمدة. ومنذ أبريل 2024 يحتاج المطوّر إلى تصريح مستقل لكل وحدة على المخطط يعلن عنها.

المصادر

الشراء على المخطط في دبي

كيف تعمل خطط السداد، وأين تُحفظ الأموال، وما يُسجّل في دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وما يجب التحقق منه قبل الحجز.

قراءة الدليل

على المخطط أم جاهز: كيف يكون الاختيار في دبي

مقارنة بين الاثنين في الدفعات والرسوم والتمويل العقاري والحماية وموعد السكن، وفق القواعد السارية على كل منهما.

قراءة الدليل